住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失がでたとき

マイホームを売却したときには様々な特例が設けられています。このうち、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について、税理士がポイントを解説します。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは？

不動産を売却して、譲渡損失が出たとしても、基本的にはこれを給与所得や事業所得など他の所得と損益通算して税金を計算することはできません。しかし、住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたときには特例が設けられています（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）。

マイホームを住宅ローンの残高よりも低い価額で売却して損失がでたときで、一定の要件を満たしたときは、その損失をその年の給与所得など他の所得と損益通算することができます。

また、損益通算をしてもなお譲渡損失が残ったときは、譲渡した年の翌年以降３年間にわたって繰り越すことができます。

損益通算及び繰越控除の対象となる譲渡損失の額は、次のいずれか少ない金額です。

（1）住宅ローンの残高－売却価額
（2）売却価額－（取得費＋譲渡費用）

この特例の適用を受けるためには次のすべての要件を満たしていることが必要です。

１．2019年12月31日までに自分が住んでいるマイホームを売却すること。
以前に住んでいたマイホームの場合は、住まなくなった日から３年目の12月31日までに売却すること。

２．売却の年の１月１日時点で所有期間が５年超のマイホームを売却したこと。

３．売買契約日の前日時点で償還期間が10年以上の住宅ローンの残高があること。

４．マイホームの売却価額が住宅ローンの残高を下回っていること。

ただし、次のケースでは、特例を適用することはできません。

１．合計所得金額が３千万円超である場合は、その年は控除できません。

２．売却した年の前年と前々年に、マイホームを売却したときの軽減税率の特例、マイホームを売却したときの３千万円の特別控除、特定の居住用財産の買換え及び交換の特例の適用を受けている場合

３．売却した年の前年以前３年以内に他のマイホームに関して、この特例の適用を受けている場合

４．売却した年またはその年の前年以前３年以内に、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合または受けている場合

５．マイホーム売却した相手が、親子や夫婦など特別な関係にある場合

損益通算をするためには、一定の書類を添付して、申告期限内に確定申告をする必要があります。
また、翌年以降に繰越控除をするためには、損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して、確定申告書（損失申告用）を提出しておかなければなりません。

「期限内申告」「翌年以降も連続して確定申告書を提出」というのがポイントとなりますので注意してください。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について解説しました。適用要件が少し複雑ですので、間違えのないように丁寧に適用できるかどうかを判定するようにしてください。また、申告期限内に確定申告をすることも要件ですので、忘れないようにしましょう。