マイホームを売却したときの税金

譲渡所得の確定申告

不動産を売却して利益が出たときにも税金はかかります。では、税金はどのように計算することになるのでしょうか?マイホームを売却したときはどのような特例があるのでしょうか?税理士がポイントを解説します。

不動産を売却したときの税金(原則)

不動産を売却したときに売却益(譲渡所得)が出れば、それに対して税金(所得税・住民税・復興特別所得税)がかかります。売却損(譲渡損失)が出たときには、所得税等の税金はかかりません。このときにかかる所得税は、分離課税という仕組みで、給与所得や事業所得等の所得とは区分して計算されます。

 

税金は、売却金額から取得費や譲渡費用(仲介手数料、登記費用など)を差し引き、さらに特別控除額を控除した金額(譲渡所得)に対して税率を乗じて計算します。

このときの税率は、譲渡した不動産を5年以上所有していたかどうかによって変わります。

長期譲渡所得(5年以上所有) 所得税15%
住民税 5%
短期譲渡所得(5年未満所有) 所得税30%
住民税 9%

※さらに所得税の2.1%の復興特別所得税がかかります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得では、長期譲渡所得の方が税率は大幅に低いものとなっています。

 

5年以上かどうかの判定時点に注意!

長期譲渡所得か短期譲渡所得かの所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日現在で行います。

そのため、取得日から売却日までの実際の所有期間が5年以上であっても、長期譲渡所得とならない可能性があります。

 

取得費が不明のときはどうすればよい?

売却した不動産を相続で取得していたり、相当以前に取得していて契約書が残っていない場合など、取得費がわからないこともあります。このような場合には不動産の売却価額の5%を取得費とすることができます。

実際の取得費が売却価額の5%を下回っている場合でも、売却価額の5%を取得費とすることができます。

 

取得費に相続税を加算することができる

相続した不動産を売却したときには、相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却であれば、その不動産に関して支払った相続税を取得費に加算することができます。その分だけ譲渡所得税を減らすことができます。

相続財産を申告期限から3年以内に譲渡したときの特例 – 大阪で相続税申告に強い税理士|みんなの相続相談・大阪

 

マイホームを売却したときの特例

マイホームを売却したときも原則として、不動産を売却したときと同様に税金がかかります。

しかし、マイホームを売却したときに他の不動産と同じように税金がかかると、新しいマイホームを購入できなかったり、住宅ローンだけ残ったりするようなケースもあるため、次のように税金が軽減される特例が設けられています。

それぞれ適用するための要件が定められていますので注意してください。
また、これらの特例を受けるためには、確定申告をする必要があります。

マイホームを売却して売却益がでたときの特例 マイホームを売却して売却損がでたときの特例
1.マイホームを売却したときの3,000万円の特別控除
2.マイホームを売却したときの軽減税率の特例
3.マイホームを買換えた場合に譲渡損失がでたときの特例(マイホームの買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
4.住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失がでたときの特例(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

 

まとめ

不動産を売却したときの税金は所有期間によって変わることを理解しておきましょう。また、マイホームを売却したときは、税金が重くならないように様々な特例が設けられています。それぞれの特例の内容を理解して、忘れずに適用するようにしましょう。

 

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