マイホームを売却したときには様々な特例が設けられています。このうち、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について、税理士がポイントを解説します。
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは？
不動産を売却して、譲渡損失が出たとしても、基本的にはこれを給与所得や事業所得と合算して税金を計算することはできません。
しかし、マイホームを買い換えし、売却による損失（譲渡損失）がでたときには、特例が設けられています（マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）。
マイホームを買い換えした場合で一定の要件を満たしたときは、マイホームの売却による損失について、その損失をその年の給与所得などの他の所得と損益通算することができます。
また、損益通算をしてもなお譲渡損失が残ったときは、売却した年の翌年以降３年間にわたって繰り越すことができます。
なお、買換えで新しく取得したマイホームに関して、住宅ローン控除の適用要件を満たすときは、住宅ローン控除と併用することができます。
特例の適用を受けるための主な要件
１．2019年12月31日までにマイホームを売却すること（親子や夫婦など特別な関係にある者への売却は除く）。
以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から３年目の12月31日までに譲渡すること。
２．売却の年の１月１日時点で所有期間が５年を超えるマイホームを売却すること。
３．売却の年の前年の１月１日から売却の年の翌年12月31日までの間に家屋の床面積が50平米以上であるマイホームを取得すること。
４．買い換えた新しいマイホームに取得した年の翌年12月31日までに居住するか居住見込みであること。
５．買い換えた新しいマイホームについて償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。
特例の適用を受けることができないケース
ただし、次のケースでは、特例を適用することはできません。
１．売却したマイホームの敷地の面積が500平米を超える場合は、500平米を超える部分に対応する譲渡損失の金額については繰越控除が適用できません。
２．繰越控除を適用する年の12月31日に新しいマイホームについて償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
３．売却した年の前年または前々年に行った資産の譲渡等について一定の課税の特例の適用を受けている場合
４．売却した年またはその年の前年以前３年内に、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受ける場合又は受けている場合
５ 売却した年の前年以前３年内の年において生じた他のマイホームに関して、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例を受けている場合
６．合計所得金額が３千万円を超える場合は、その年のみ繰越控除が適用できません。
特例の適用を受けるための手続
損益通算をするためには、一定の書類を添付して、申告期限内に確定申告をする必要があります。
また、翌年以降に繰越控除をするためには、損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書（損失申告用）を提出しておかなければなりません。その際には、確定申告書に年末時点の住宅借入金等の残高証明書を添付する必要があります。
「期限内申告」「翌年以降も連続して確定申告書を提出」というのがポイントとなりますので注意してください。
まとめ
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について解説しました。特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とよく似ていますが、別の制度です。適用要件も違いますので、間違えのないように丁寧に適用できるかどうかを判定するようにしてください。また、申告期限内に確定申告をすることも要件ですので、忘れないようにしましょう。
