不動産所得　事業的規模かどうかの判定基準は？

不動産などを貸付けして得た収益は、不動産所得となります。この不動産所得は、その不動産事業の規模によって所得税での取扱いが異なり、事業的規模である場合の方がメリットが大きいものとなっています。今回は、事業的規模かどうかの判定基準や取扱いの違いについて税理士がポイントを解説します。

不動産賃貸が事業的規模かどうかの判定基準

不動産賃貸が事業的規模かどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。

少し漠然とした基準ですね。そのため、次のような目安（形式基準）が示されています。いわゆる5棟10室基準と言われているものです。

次のいずれかに該当するときは、不動産賃貸が事業的規模で行われているものとされます。

(1)アパート等については、賃貸している部屋数が概ね10室以上であること
(2)独立した家屋を賃貸している場合は、概ね５棟以上であること

駐車場を賃貸している場合は、このような明確な基準は示されていませんが、5台分を1部屋とカウントするのが一般的です。

では、不動産を共有している場合はどう判定するのでしょうか？

不動産が２人以上の共有とされている場合であっても、共有持分で按分した後の貸付けの規模ではなく、不動産の全体の貸付けの規模で判定します。

事業的規模である場合とそうでない場合の所得税の取扱いの違い（相違点）は次のとおりです。

１．不動産の取壊しや除却をしたことにより生じた損失について、事業的規模である場合はその全額を必要経費に算入することができます。そうでない場合は、その年分の資産損失を控除する前の不動産所得の金額を上限として必要経費に算入します。

２．貸倒損失については、事業的規模の場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、収入に計上した年分までさかのぼって、その所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。

３．青色申告の専従者給与や白色申告の専従者控除については、事業的規模の場合のみに適用があります。

４．青色申告特別控除は、事業的規模の場合は一定の要件の下最高65万円が控除できますが、それ以外の場合には最高10万円の控除となります。

このように事業的規模である場合の方がメリットが大きいものとなっています。
特に青色申告の専従者給与や青色申告特別控除の相違点は大きな影響があります。

不動産所得について事業的規模かどうかの判定基準や取扱いの違いについて解説しました。5棟10室という基準はあくまで目安ですので、事業的規模かどうかは実態に応じて判断します。なお、事業的規模になったからといって所得の種類が事業所得となる訳ではなく、あくまで不動産所得です。