民泊事業を行ったときの確定申告

サラリーマンの確定申告

2018年6月、住宅宿泊事業法(いわゆる民泊新法)が施行されました。この法律に基づいて民泊事業を行って利益が出たときには税金がかかります。民泊事業を行ったときの税金について、税理士がポイントを解説します。

 

民泊事業を行ったときの確定申告はどうすればよい?

民泊事業で得た所得の区分は?

民泊事業を行ったときの所得は、原則として雑所得に区分されます。

雑所得は、雑所得以外の所得との損益通算をすることができません。
つまり、民泊事業で赤字が出たとしても、給与所得や事業所得などとの損益通算をすることができず、給与等で支払った税金の還付を受けることはできません。
また、青色申告特別控除を適用することもできませんので、事業所得や不動産所得となる場合と比べると不利な取扱いを受けることとなります。

ただし、次のような場合は、雑所得以外の所得となります。

・不動産賃貸業を営んでいる方が、賃貸期間の終了後に次の賃貸契約が締結されるまでの間、一時的に民泊事業を行った場合 ⇒ 不動産所得

・民泊事業による所得により生計を立てているなど、その民泊事業が、所得税法上の事業として行われていることが明らかな場合 ⇒ 事業所得

なお、確定申告不要制度により、年末調整済みの給与所得を有する方で、民泊事業を営むことで生じる所得が20 万円以下で、その他に所得がない場合には、確定申告をする必要はありません。

 

民泊事業による所得計算はどのようにして行う?

民泊事業による所得金額は、次のように計算します。

民泊事業による所得金額 = 民泊事業に係る収入金額 - 必要経費

 

ここで、必要経費に算入できるのは、①その収入金額を得るため直接に要した費用②その年における販売費、一般管理費その他民泊事業による所得を生ずべき業務について生じた費用で、具体的には次のようなものが挙げられます。

 

<民泊事業で必要経費となるもの>

・ 住宅宿泊仲介業者に支払う仲介手数料
・ 住宅宿泊管理業者等に支払う管理費用や広告宣伝費
・ 水道光熱費
・ 通信費
・ 非常用照明器具の購入及び設置費用
・ 宿泊者用の日用品等購入費
・ 民泊事業に利用している家屋の減価償却費
・ 固定資産税
・ 住宅宿泊事業用資金の借入金利子 など

ただし、生計を一にする配偶者その他の親族に地代家賃等を支払ったとしても必要経費とすることはできません。

民泊事業による所得を得るために支出した費用のうち、住宅宿泊仲介業者に支払う仲介手数料や住宅宿泊管理業者に支払う管理費用など、民泊事業を行うためにのみ支払うものについては、それぞれその全額を必要経費に算入することができます。

一方で、水道光熱費や固定資産税などは、生活用部分の費用が含まれているため、全額を必要経費にすることはできません。これらについては、例えば、主に民泊事業に利用している部分の床面積の総床面積に占める割合を基にするなど、合理的な方法によって民泊事業に関する金額を計算しなければなりません。

<按分計算の例>
水道光熱費 年間240,000円
住宅の床面積 200平米(うち、民泊に利用している部分 80平米)
民泊で使用した日数 80日

<民泊事業に関する金額>

240,000円×(80平米/200平米)×(80日/365日)=21,042円(1円未満端数切上げ)

所有している不動産を民泊事業で利用している場合には、家屋の減価償却費についても必要経費とすることができます。この減価償却費についても、必要経費に算入できるのは業務用で使用する部分に限られます。そのため、業務の内容や資産の利用状況などを総合勘案して按分をする必要があります。

 

民泊事業を行ったときは消費税もかかる?

民泊事業において宿泊者から受領する宿泊料は、ホテルや旅館などと同様に消費税の課税対象となります。そのため、原則として、消費税の申告と納税も必要となります。

ただし、当課税期間の基準期間(個人事業者の場合は前々年、法人の場合は前々事業年度)の課税売上高が1千万円以下の場合には、当課税期間は原則として免税事業者に該当します。免税事業者となる場合には、消費税の申告や納税の義務はありません。

つまり、小規模の民泊事業を行っている場合は消費税の心配をする必要はないでしょう。

 

 

まとめ

民泊をして所得があるときも確定申告が必要ですので、忘れないようにしましょう。
その際は、共通経費をどのように按分するかがポイントとなってきます。必要経費とした金額を後に説明できるように、計算根拠も必ず残しておきましょう。

この記事を書いた人
松本 佳之

税理士・公認会計士・行政書士
みんなの会計事務所代表。「税理士のノウハウを会社成長の力に」をモットーに、大阪で起業支援、中小・ベンチャー企業の支援や税務の他、個人確定申告、相続・相続対策等の税務業務を手掛ける。

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